オフィスの光熱費（続）

個人的に腹を立てているので、

この件はみっちり行きますよ！！

さて、この間の続きですが、対処方法は

正直ありません。

－完－

うそです。全然みっちりじゃないです。

半分は本当なのは、賃貸借契約をした後に

光熱費の件でつべこべ交渉をしてもほとんど

無理だと思います。

釈迦に説法だったら恐縮ですが、

交渉って言うのは、お互いに交渉することによって

メリットがあるから交渉が成立するわけです。

それが、

「光熱費高いんじゃないの～？！まけてよ～」

って言ったって。

「やだよ。」

って言われておしまいですよ。

まける理由がないんですから。

オーナーにとっては何のメリットもないですもんね。

「光熱費を下げてくれないんだったら、

解約しますよ！！」

って言うんなら、多少違うかもしれませんが、

そんなテナントさんいません。

テナントさんにとってもメリットがないからです。

んじゃ、後の半分のウソは何か。

入居前に交渉することです。

非常にシンプルな方法ですが、

これを実践するお客さんはほとんどいらっしゃいません。

具体的に言うと、申込み時に、賃料の交渉と合わせて

電気代を問い合わせます。

対象物件の賃料と合わせて電気代も見比べ、

他の物件と比べて単価が高い場合は交渉します。

たいていは駄目ですが、（駄目ナンカイ！）

「電気代が物件選定の最終的な決定に関係してきそうだ・・。」

となればオーナーも値下げを考えざるを得ません。

真面目に考えてはくれるわけです。

実際、この方法で電気代の単価が下がったこともあります。（本当）

コスト削減の交渉は、しないよりはした方がいいです。

コスト削減は儲かっていようがいまいが経営者としてはするべきですし、

常に意識すべき問題です。

ただ、オフィスを選ぶ際に電気代を交渉するというのは

かなりイレギュラーといえばイレギュラーなことなので、

物件を紹介してくれた仲介業者と密に連絡を取った方が

いいでしょう。

そんな仲介業者がいない？？

・・・

・・・・

・・・・・

→仕方ないなあ、もー・・・。（上から目線で）

オフィスの光熱費

今回、もの凄く久しぶりに真面目な話題を。

住居もそうですが、オフィスを借りるとき、

皆さん当たり前ですが、賃料をものすごい

気にしますよね。

このブログで何度も言ってますが、家賃とは固定の費用です。

何にもしなくても、

極論住もうが住まいが、

仕事しようが、呑んだくれてようが、

家賃は毎月払わないといけません。

そりゃ、皆さん契約前に賃料は要チェックしますよね。ﾁｪｹﾗ｡

意外と落とし穴なのが、光熱費です。

何故落とし穴か。

それは、住居とオフィスで電気などの使用に関して

契約形態が違うからです。

契約形態というと何だか急速にわかりづらくなりますが、

要するに契約する相手が変わるんですね。

部屋を借りたことがある人は経験があると思いますが、

住居を借りるとまずすることは電気、水道、ガスの

それぞれの会社に電話などをして契約をしますよね。

したがって、使用した量に対してそれぞれの公共料金が

かかるわけです。

ところが、オフィスの場合はたいてい違います。

電気にしろ、水道にしろ、ガスにしろ、貸主との

契約になります。

したがって、オフィスの場合は光熱費の請求書は

貸主から来るわけです。

さて！

この契約形態の違いがどう落とし穴になるのか。

電気で考えましょう。

住居の場合、基本的にどこの物件を借りようが

電力会社が一緒であれば原則基本料金と

電気の単価というのは変わりません。

ところがですね、オフィスの場合。

電力会社

　　↓　（一括して貸主に請求）

　　↓

貸　　　主

　　↓（個々のテナントに使用料によって請求）

　　↓

借　　　主

となります。

電力会社から貸主へのフローは住居の場合の

電力会社　→　テナント

と一緒です。したがって、電力会社が同じならば

原則基本料金も単価も一緒です。

ところが、貸主から借主に対しては

「よほど相場から飛びぬけていない限り」

貸主が基本料金と単価を決めて借主に請求できます。

借主は「もうちょっと料金安くしてくれ！」と

貸主に言うことは勝手ですが、

「どういう根拠でそういう料金なんだ？」という

問合せに貸主は応える必要がありません。

つまり、ある程度貸主に電気代を決める

裁量が認められているんです。

理由は簡単です。

電気をバナナだと思ってください。

買い物に来たお母さんが

「高いバナナね～！！

どうしてこんなに高いのよ！！！」

と言って、いちいち理由を応える八百屋がありますか？

「俺がその値段で売りてーんだ。

文句あっか？？！！」

で、おしまいです。

電気代も一緒なんですよ。基本的には。

一回電力会社から「電気」というバナナを仕入れた

貸主はどんな値段でそのバナナを借主に売っても

基本的にはＯＫなんです。

でも、みなさん住居と一緒で

「電気代なんて公共料金だからどのビルも一緒でしょ。」

と思っているので、そこで現実と食い違ってしまう。

そこが穴なんです。

せっかく家賃を交渉して下げたのに、入居してみたら

電気代高くて、トータル行って来いジャン！！

なーんてことが結構あるもんです。

じゃあ、どうすりゃいいのか。

次回！！

または、アルバへ！！

居抜き（いぬき）物件なるもの

一般の方には非常に聞きなれない言葉だと思いますが･･･。

最近このオーダーが非常に増えたので、ちょいとここでも

ご紹介してみようと思います。

そもそも居抜き物件というのはなんなんでしょうか。

もうちと難しい言葉でいうと、

「造作譲渡付きの物件」ということになります。

つまり、前のテナントさんが使用していたパーテーションや

その他造作物をそのまま残して次のテナントさんにお貸しするというものです。

この「造作譲渡」にも２パターンありまして、

無償譲渡といって、要するに「ただであげます。」

というものと、

「有償でお譲りしますよ。」

というものに分かれます。

店舗の場合だと、後者が多く、事務所の場合は

ほぼ１００％前者です。

さて、ではなぜ最近こういったニーズが増えているか。

それは当然メリットがあるからです。

居抜き物件のメリットは・・・

１．前テナントは原状回復費用が大幅に削減できる。

　　（正直、これに尽きます）

２．次のテナントさんにとっては、内装費用を大幅にコストカットできる。

　　（やっぱりこれに尽きます）

まあ、それ以外に無理やり上げろといわれれば、廃棄物が減るから

環境に優しいとか、ecoだとか、無駄がないとかいろんなこと言えるんでしょうが、

一番の理由は「コスト削減!」です。

ただ、居抜き物件を借りる際には気をつけないといけない部分もあります。

１．有償で造作を譲渡する場合は、どの造作が譲渡されるのか明確にしておくこと。

　　これを怠ると、あとで

　　「あれ？あの机ももらえるんじゃなかったの?」とか

　　「え～、これがもらえないならこの値段は払えませんよ～。」

　　なんてことになって非常に面倒くさいです。

　　そうならないためにも、譲渡物のリストアップをしておきましょう。

　　無償譲渡の場合は、ただなんですから文句言わない！！

２．退去するときには譲渡された造作含めて原状回復する必要があります。

　　「え～？！もらったもんなんだから、オーナーさんが原状回復してくださいよ！」

　　というのは全く通用しません。

　　ですから、原状回復費用がかかりそうだなあ！と思うものは譲渡してもらうのを

　　考えた方がいいかもしれません。

　　例）空調を増設している、金庫室などかなり頑丈な造作がしてある、

　　　　可動式のパーテーションを設置している、など大幅に物件をいじっているもの。

最後に現在居抜きで募集している物件を参考までにご紹介しますね。

千駄ヶ谷と原宿と代々木の間くらいにあります。

非常に閑静なエリアですね。

副都心線の「北参道」駅ができてＪＲに出るのも便利になりました。

【所在地】東京都渋谷区千駄ヶ谷３丁目

【最寄り駅】東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩３分

　　　　　　　ＪＲ総武線「千駄ヶ谷」駅徒歩６分

　　　　　　　都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩６分

【規模】鉄骨造　地下１階地上４階建

【竣工】１９８８年８月

【空調】個別空調

【床仕様】ＯＡフロア

【募集階】Ｂ１階～４階までの１棟貸し：１４６．１５坪（４８３．１６㎡）

【入居可能日】２００９年９月以降

【募集条件】賃料２，１００，０００円（税込　共益費込み）

　　　　　　 保証金　１０ヶ月

　　　　　　　礼金　賃料の２か月分

　　　　　　　更新料　賃料の１か月分

【その他】屋上あり。駐車場１台つき（平置き）

現状（09.06月現在）では造作・什器含めて有償での譲渡を考えているそうです。

まあ、条件は応相談です。（→アルバへ！！）

中はこんな感じの造作になってます。

よくないすか？

現在、デザイン会社のオフィスの本社ビルとなっています。

まだまだ数は少ないですが、こういう物件も増えてはきてます。

イメージと使い勝手がピタッと来ればコストカットになって

いいですよね！

　　

面積いろいろ 男もいろいろ 女だ～って・・（くどい）

自分のブログを見直してみて驚いた！

面積の話をしてませんね？

同じ坪数でも大きさがまちまちだって知ってました？

どういうことかというとですね、

大きく分けると契約面積には

「ネット面積」

と

「グロス面積」

というのがあります。

グロス面積から説明しますと・・・

グロス面積とは契約面積に給湯室やトイレ、

場合によっては一部共用部の通路やエレベーターホールなども

含んでいるものです。

ネット面積とは・・・

それらを一切含んでいない、執務室内のみのものですね。

ここまで説明してなんだかやっぱり以前に説明したことがあるような

感覚に襲われてますが大丈夫でしょうか･･･。

つまり、同じ30坪でもトイレ･給湯を含んだ面積と除いた面積とじゃ

えらい違いなわけです。

まあ、想像してもらえば理解できることかと思います。

正直見分けのつくものではないので、不動産屋に確認することを

お勧めしますが、一般的にはトイレ･給湯が執務室内にあるものは

グロス面積であることがほとんどです。

執務室の外にトイレ･給湯があるからといって油断してはいけません。

1フロアに1テナントの物件の場合は執務室の外にあっても

契約面積に含まれていることがあるからです。

「ネットとグロスでそんなに違うなんてずるい！！ﾌﾟﾝﾌﾟﾝ！！」

と思われる方も多いことでしょう。

そうでしょう、そうでしょう。

そうでしょう、が！

これはオーナーさんの考え方の違いなわけで

一概にずるいかどうかは難しいところです。

「トイレ･給湯もお宅が専用で使えるんだし、

契約面積に含めるのは当然でしょうが！！」

といわれると、「ま～ね～」と言わざるを得ません。

でも、含めないオーナーがいるのも事実ですが･･。

面積とは直接関係ありませんが、エレベーターホールにも

いろいろあります。

有名なものでいうと、

「ダイレクトイン」

です。

これは恐らく業界用語だと思うんですが、

エレベーターを降りるとすぐに執務室になるタイプのものです。

つまり、エレベーターの扉がそれぞれの部屋の扉にもなってるわけです。

↑だと、何なの？

って、思いましたね。

つまりこういうことです。

通常、エレベーターを降りるとエレベーターホールがあり、

その先に部屋に入る扉があるわけです。

一般的にはこのエレベーターホールは契約面積に含まれません。

ところが、ダイレクトインの場合は、そのエレベーターホールに

あたる部分がなく、いきなり室内なので、テナントさんによっては

エレベーターホールを作る必要があるわけです。

つまりエレベーターホールの分面積が減っちゃうわけです。

しかも、造作代もかかりますしね。

「エレベーターホール？要らない。」

というテナントさんにとっては特に問題ないことですね。

ただ、エレベーターホールがないってことは

セキュリティ上、多少気をつけないといけないんですね。

だって、エレベーターさえ乗れれば、誰でも

直接執務室に入れちゃうって事ですからね。

これは結構怖いことです。

「しつこい営業マンを撃退するのが大変！」

なんてのはまだ良いほうで、

「昼間は執務内は女性1名もしくは数名しかいない･･･」

なんて会社さんにとっては知らない人がいきなり

どかどか入ってくるってのはやはり防犯上あまり

好ましいことではないですよね。

以上の理由でやっぱりエレベーターホールを作らざるを得ない。

　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　契約面積が削られる。

となるわけですね。

いや～、たかがオフィス、されどオフィス！

気をつけないといけないところがいろいろありますなあ！

考えるのが面倒くさい？

→アルバへ！！（復刻版）

大家と店子のコミュニケーション

だいぶ長いゴールデンウィークでしたが、読者の皆さんはいかがお過ごしでしょうか？
ＧＷの最初はよかった天気もだんだん悪くなっちゃいましたね。
まあ、海外に旅行に行かれた方には関係ないでしょうけどね。
ふん！（？）

ちなみに、営業マンＡはまだＧＷ中でございます。
でも、暇人なんでブログを更新しておこうと思います。


さて、本題。
今日は結構真面目な感じでやってきます。

最近、お客さんからの依頼を受けてオフィスの家賃の賃料減額交渉を代行で
することがあるのですが、改めて感じさせられるのは大家と店子間の
コミュニケーションの大事さです。

このブログでも何度も書いていますが、現在都心のオフィスの賃料は
下がり続けています。

つまり、賃料相場が落ちているわけですね。

店子としてオフィスに入居されている企業としては、この不景気のさなか、
一円でも経費を削減したいという状況にあり、そういった状況の中、
賃料相場が下がっているということは、会社の固定費の大きな割合を
占めるオフィスの賃料を大家に減額交渉しやすい絶好の環境と
なっているわけです。

確かにその通りです。

でも、考えても見てくださいよ。

こういうことは、常に相手の立場にも立って考えないといけません。

大家の立場に立つということは、どういうことでしょう。

殊、家賃収入が会社の売り上げ（または個人の収入）のメインである
大家にとっては一円でも高く賃料を払ってほしいと考えるのが当然です。

素人の方はともかく、結構不動産鑑定士の方なんかにも
勘違いされている方が多いのですが、そもそも賃料というのは
その時その時の賃料相場のみで決まっているわけではありません。
ましてや、地価なんかで決まっているわけではありません。

もちろん、需要と供給の関係というものは無視できませんから
相場とあまりにもかけ離れたところで賃料を設定しても、借り手がいず、
結果として相場の賃料に落ち着く、ということはあるでしょう。

ただ基本としては、他の商売と同様、仕入れ値に対する売値っていうのが
あるわけで、大家でいうところの仕入れ値っていうのは、

・同じ場所（厳密にはありえないけど、おおよそ）
・同じ規模・階建
・同じ築年数

であったとしてもそれぞれ違うわけで、それに対して銀行が融資額を決め
利子を決め、建物の修繕費用や毎月の管理費用などもろもろを計算した
上で賃料というのは決められているわけです。

長々と説明してまいりましたが、要するにですね。
そういう細かい計算をして一生懸命賃料を決めている大家に対して

「今、賃料の相場って下がってるじゃないすかー。ここの賃料も
下げるべきだと思うんすよねー。どすか？」

などとは絶対言ってはいけないということです。

「お宅何言ってんの？うちの建物の何を知ってるのよ？
相場は相場、うちはうち！！」

とマジギレされて終わるだけです。


賃料の減額交渉というのは、このご時世、
賃料を払っている全ての企業が検討すべきことだとは思います。

ただし！
「相場下がってんだから、大家は賃料下げて当然！」みたいな態度は
明らかに間違っているということです。

お互い、売る物は違っても、企業であるということは同じ。
経費は１円でも削りたい。売上は１円でも稼ぎたい。

であるならば、

「こんなご時世でうちも大変なんです。大家さんも大変だとは思いますが
ここは弊社の経費削減にご協力くださいませんか？」

的な態度で臨むのが本来あるべき店子の姿勢です。

まあ、簡単にいえば完全に「お願い」ベースの交渉です。


あー、ようやく本題の本題に入れますねー。

お願いベースの交渉で大変重要なのは日頃のコミュニケーションです。


ほかのテナントに迷惑をかけるようなことをしてみたり。

ほかのテナントともめてみたり。

共有スペース（たとえば共用の廊下や、エントランス、トイレ・給湯など）を
汚く使ってみたり。無断で占有してみたり。

ダメだって言ってんのに、ビルの前に駐車したり、駐輪したり。

賃料の支払いをちょこちょこ遅らせてみたり。

ビルの入口付近で座りたばこしてみたり。そのたばこをポイ捨てしてみたり。


常日頃そういうことしている店子が「お願い！大家さん！！」と
泣きついてきたところであなたが大家なら

「仕方ないなーこいつー」
なんつっておでこにちょーんって指でつついて・・・

許しちゃいますか？？！！
許せちゃいますか？？！！



お互いがお互いの立場や気持ちを尊重して付き合っていく。

大家であればテナントさんに気持ちよく利用してもらうよう
管理する。

店子であればビルを自分の家のように大事に利用する。

外で会えばあいさつを交わし、

困っていれば手を差し出す。

東に病気の子供あれば

行って看病してやり

西に疲れた母あれば

行ってその稲の束を負い

そういうものに

わたしはなりたい

・・・ってあれ？いつのまにか宮沢賢治（雨にも負けず）になっちゃってますね。



とにかく！！
そういったコミュニケーションの積み重ねって非常に重要なんです。

「情けは人のためならず」とはよく言ったものです。

まあ、そういう最終的な損得を抜きにしても、コミュニケーションを
きちんと取るってことは気持ちいいことだと思いませんか？


賃料減額交渉を考えているみなさま。
困った時の神頼み的な付き合いではなく、
これを機会にオーナーとの日頃のコミュニケーションについて
見直してみるのもいいかもしれませんね。

更新料

更新料って一体なんなんですかね？

不動産屋を10年やっている営業マンＡでも明確な回答はありません。

ちなみに、英語で更新料ってなんていうか知ってます？

「Renewal fee」っていうんですね。

でも、なんかリニューアル費用って言われちゃうとなんだか

どっかを綺麗にしてくれそうなイメージを持ちますよね。

どうやら、Renewalっていう言葉自体に「更新」という意味があるようです。

ちなみに礼金て英語でなんていうか知ってます？

「Key　Money」っていうんですよ。

鍵代ってことでしょうか？

賃料2か月分の鍵ってどんな鍵っすか？？！！

そりゃ、外人も納得しないはずですよ。

まあ、いいか。

話は戻りますが、現実的には更新料を払ったところで

どこかがたちまちリニューアルされる事は滅多にありません。

更新料ってのは契約書を改めて作成し、お互い契約調印するための

作業料なのかなあ、なんて思ったりするのですが、そうすると

更に二つの疑問がわきます。

１．んじゃ、たまに更新の際に不動産屋に払う「更新事務手数料」って何よ？

２．そもそも更新のときに改めて契約調印したりしないこともあるんですけど！

という。

あ、言っときますが今回のこのテーマ、結論はありませんからね。

忙しい方はこの辺で読むのを止めることをお勧めします。

昔々は契約更新の際にとてつもなく面倒くさい作業があり、

「それをやってもらうなら賃料1か月分払っても仕方ないなあ！！」

と思うだけの何かがあったのでしょうか。

不動産業ってのは古くからある業種であるせいか、

不動産屋だけの慣習や決まりごとってのが結構あります。

ほとんどは意味がありますが、たまにこういった

説明不可能なことがあるんですよね。

営業マンＡでいうと、更新料がまさにそれです。

ちなみに、賃貸オフィスでいうと、いわゆる大手デベロッパーさん

（三井不動産、三菱地所、東急不動産、森ビル、etc　敬称略）

の物件には更新料はありません。

でも、恐らく更新料ってのは無くならないでしょうね。

これからも支払っていただくことになりそうです。

ゲストハウスといえば･･･

今日ご案内差し上げてた社長さんが、今住んでいるマンションから

出て、「ゲストハウス」に引っ越そうか真剣に考えている、ということをお聞きしました。

はっきり言って、非常に稀な方です。

ここでゲストハウスを知らない方のために簡単な説明をば。

ゲストハウスとはもともとは大学などで訪問者を泊める施設のことを言いました。

宿泊施設ですよね。

現在、ゲストハウスというと一言で言えば

「ルーム・シェア」

または

「長期滞在用格安宿泊施設」です。

自分の個室以外のトイレ･キッチン・リビング・ダイニング等を複数の

入居者と共同で利用します。

たいていは家具付きの物件が多く、旅行かばんひとつで生活ができます。

外国から来た学生などが良く利用します。

普通の住居を借りるのと違って・・・

１．敷金･礼金が要りません。

　　施設料などといった名目で取られますが、1万円程度です。

　　敷金ではありませんから、退去時に返還されるものではありません。

２．保証人が不要です。（ホテルに泊まるのに保証人が要らないのと一緒です。）

３．たいていは家具付き

４．とにかく安い。賃料には水道･光熱費が含まれており、リーズナブル。

３と４は最近そういった物件もありますが、日本語をろくに話せない外人がいきなり

日本に来て１と２をクリアすることは相当難しいことを考えると、外人の方には

かなりお勧め物件になるわけです。

でも、普通日本人の方がわざわざ好んでゲストハウスに住むことはないんですよね。

例えば、「日本に来ている外国人の方と親しくなりたい。」などといった理由で

あえて外人が多くすむゲストハウスに住む方はいらっしゃいます。

そういう目的であれば、ぴったりともいえます。

何せ自分の部屋以外は海外にいるようなものですから。

ただ、普通の住居と違って自分のプライベートがかなり制約されますよね。

一般的に言って、安いからなどと言った理由でゲストハウスを選ぶ人はいません。

かれこれ15年前。

何を思ったか営業マンＡ、スペインに語学留学に行きました。

スペインについてから2ヶ月ほど生活したのがまさにこのゲストハウスでした。

スペインで言う「Ｐｉｓｏ（ピソ）」です。

学校の人に自分が住むゲストハウスに連れて行かれた営業マンＡは

ひっくり返るほどビックリしました！！

だって、営業マンＡを含めて5名の住人のうち男は営業マンＡだけだったからです！

僕の部屋は入り口から一番近いところにあったのですが、

その隣がアメリカ人。

そのまた隣がオランダ人。

一番奥の部屋にドイツ人が2名。

全員20代前半の女性ばかりでした。

入居したばかりの頃はものすげ～～～～～～好奇の目で見られ続けました。

「へ～、これが日本人の男児か～。」的な。

でも、みんなすごく優しかったです。

中学1年生レベルの英語しか話せない（スペイン語なんてもっと話せない）アジアの男に

「あそこのスーパーは品数も多くて安い。」

とか

「ここのディスコは楽しいよ。一緒に行かない？」

とか

「明日の朝、蚤の市が立つから一緒に行かない？」

とか。

料理なんかどうせ作れないだろう、と思ったのか、

毎晩のように誰かが夕食を作ってくれたので、夕食は

豪勢なことが多かったです。

ろくに話せず理解できない、みんなとの夕食でしたが

感謝感謝の毎日でした。

彼女たちが学校のみんなに紹介してくれたので、

営業マンＡは学校に通い始める前からいろんな友達を持つことができました。

と思えば、

トイレに行こうと思ったら、オランダ人の女の子が

バスタオル一枚でふらふら出てきたときは

どうしたもんかと思ったり。

みんな平気でリビングに下着を干したり。

まあ、いろいろ困ったこともありましたが、面白い日々でしたよね、今思えば。

ゲストハウス・・・

結構面白いですよ。

なんか最初の頃と結論が変わってるし。笑

定期建物賃貸借契約

以前もこのテーマはやりましたが、今日お伺いしたお客様が

あまり説明も受けずに（説明したのかもしれませんが･･･）

定期借家契約をしていたので、ちょっと心配になり

さらっとおさらいをしようかと思ってます。

まずは、これを見ておさらいしましょう。

http://albarealestate.blogspot.com/2009/01/blog-post_447.html

「読み返す時間なんてね～！」

もしくは

「めんどくさいんすけど。」

という方のために、借主が押さえておくべきポイントのみさらっと説明させてもらいます。

１．中途解約可能な特約が付いているか。

　　これが付いてないと、途中で解約ができないです。

　　つまり、2年契約だとすると、何らかの理由で1年で出ちゃうことになった場合でも

　　残りの1年分の賃料も必ず払わないといけません。

２．再契約はできるか？

　　定期借家契約の場合は、将来取り壊し・建て替えを貸主が見越して

　　契約する場合があります。再契約不可だと、契約期間が2年なら

　　必ず2年後には退去しなければいけません。しかも、普通の契約と違って

　　退去費用（いわゆる、立ち退き料）は一切出ませんし、請求しても無駄です。

３．再契約時に貸主との賃貸条件が

　　折り合わない場合、退去しないといけません。

　　例えば今回は月額賃料50万円で借りることにしたとします。

　　次回の再契約時に貸主から

　　「今度は70万円でお願いします。」

　　といわれたら、「はい」というしかありません。

　　「嫌です。」ということは、イコール「退去します。」ということです。

全然さらっとじゃないですかね？（汗！！）

でも、この３つは非常に重要です！！！！！

現在、定期借家契約の物件が非常に増えています。

住居にしろ、オフィスにしろ、店舗にしろ、

とにかくこの３つだけは絶対に押さえておきましょう。

以上、営業マンＡがお送りしました！！

募集賃貸物件からわかる日本のじょーきょー

投稿のラベルは「知っておくと得！・・・」にしましたが、そんな大げさな話じゃありません。

賃貸物件の仲介業をしていると、見えてくる日本の現在の状況といいますか、

世相といいますか、垣間見えるときがあります。

たとえば・・・

六本木

ものすごい勢いで、店舗物件の募集が増えてます。

その多くは

「前テナント、キャバクラ」といった･･･。

「内装全部残ってます！

明日からでも風俗（要するにキャバクラ）店舗を

オープンできます！！」

といった・・・。

さびしい・・・

サラリーマンのお財布事情が厳しくなった

もしくは

企業の接待費が減った

などの理由により、キャバクラにおっさんどもが行く回数も

１回に使うお金も減ったのでしょうね。

売上が減ったので店をたたまざるを得なかったのでしょう。

とにかく、最近キャバクラの居抜き物件が増えてます。

（居抜きとは前テナントの内装そのままで貸し出す物件のことです。）

銀座・青山

事務所物件が増えてます。

以前、銀座・表参道で事務所物件てほーんとなかったです。

ところが最近このエアリアでも事務所物件増えてきましたね～。

この間、親しくさせてもらっている大手オーナーさんと話していたときに

こう言ってました。

「最近は物件が増えてきたので、以前よりお客様の意思決定が

遅くなった」と。

つまり、

「ど・れ・に・し・よ・う・か・な　か・み・さ・ま・の・い・う・と・お・り」

などと悠長に候補物件を選べるほど募集物件が増え、ビルグレードも

上がっているということなんですね。

以前は募集物件自体がなかったので企業側で物件選択で悩むほど

募集がなかったんですね。

ちなみに、営業マンＡが育った千葉県千葉市の田舎地区では

「か・み・さ・ま・の・い・う・と・お・り」のあと

「な・の・な・の・な　か・き・の・た・ね　た・ま・て・ば・こ」

と続きます。

どうでもよかったですか？

どうでもよかったですね。

そうですね。

ことほどさように募集賃貸物件から現在の日本のじょーきょーを

垣間見ることができます。

面白いですねー、不動産て。

営業マンＡなんて募集されている物件を見ながら

「ﾋﾋﾋ・・・ざまあみろ・・・」

って思う物件もありますからね。

うそです！

うちのようなちっこい仲介業者がそんなこと！

思うわけがありません！

あ～神様。

全ての物件が速やかに満室になりますように！！

しかもすばらしい賃料で！！

架空オフィス空間とは

さて、だいぶ延び延びになっておりました架空オフィス空間。

既にこのブログの読者の皆様にはほぼ内容はわかってらっしゃるんじゃないでしょうかね。

バーチャルオフィスというネーミングで架空オフィスのサービスを提供しているのは

主に以前ご紹介したサービスオフィスです。

バーチャルオフィスのサービスの柱は主に３つ。

１．電話秘書代行

２．貸会議室

３．貸住所（登記可能）

上記３つのサービスをそれぞれもうちょっと説明しますと、

１．電話秘書代行とは

　　読んで字の如しです。　―完―

　　じゃなくて。

　　細かいサービスは置いておいて、主要なサービスは以下の２つです。

　　①自社用の電話番号を取得できる。

　　②そこに電話をかけると秘書代行があなたの会社名で取り次ぎ、伝言を

　　　　承ったり、転送してくれたりします。

２．貸会議室

　　

　　これこそ読んで字の如しですが、他に

　　①サービスオフィスによっては「週５時間まで」といった限定つきで

　　　世界各地にある（ここがみそです）サービスオフィスの利用ができたりします。

　　ちなみに、貸会議室自体は実際利用する際は貸会議室代が１時間いくらかで

　　かかります。

３．貸住所

　　電話秘書代行だけならありますが、このサービスがあるからこそ、特別といえます。

　　実際はオフィスを構えてないのに、さもオフィスがあるかのごとく、会社の住所として

　　登記ができます。

　　サービスオフィスは以前書いたとおり、たいていは一等地にあり、かつ超ハイグレードビル

　　です。そんなところの住所を会社の住所で使えるわけです。

では、これらのサービス。一体いくらくらいなのか。

あるサービスオフィスでは、それぞれのサービスを１７，０００円。

３つ全部だと４７，０００円でやってたりします。

これは仲介業者の立場から考えるとお得だと思います。

特に新規に会社を設立しようと思っている方には非常にお勧めしやすいです。

な～ぜ～。

１．まず、月々のコストがサービスの割りに安い。

２．個人で契約できる。（法人契約の必要が無い）

３．マンスリー契約ができる。

４．敷金･礼金が無い。

５．すぐ解約ができる。

６．実際にオフィスを借りているわけではないから、解約後も原状回復する必要が無い。

７．契約時の必要書類等もない。

８．申し込めば、次の日からサービス開始！

　　すぐに住所が手に入るので、会社の登記も早くできる！

こんな感じでしょうか。

挙げるときりが無いんですけどね。

秘書代行のサービスレベルだって高いですし、

３つまとめてサービスを頼むと

毎月３日間までは世界各国、全国各都市の

サービスオフィスが無料で利用できたり。

だんだんこういうサービスを利用するお客様が増えるのかもなあ･･･。

もっと詳しく聞きたい方はアルバにお問い合わせを！！

マンスリーで契約ができ、解約もすぐできます。

架空オフィス空間（再）

現在、一言でオフィスといってもだいぶバリエーションが増えてきました。

わかりやすいところで言えば、ＳＯＨＯでしょうか。

Ｓmall Office Home Office　のそれぞれの頭文字を取ったんですね。

簡単に言っちゃえば、「住居兼事務所」です。

住居「兼」ですから、当然作りは普通のマンションタイプが多いです。

普通のオフィスに比べて敷金や坪単価が安いといったメリットがある

代わりに、水周り（バスルーム、シャワールーム、キッチンなど。）が

オフィスの面積に占める割合が高く、使い勝手の面で落ちる、という

デメリットもあります。（実はまだあるのですが、話が逸れすぎるので

今日はこの辺で。）

ここ数年でぐっと数を増やしているのはなんといっても

レンタルオフィスです。

これといった定義は無いと思いますが、レンタルオフィスというと

以下の点が特徴的です。

・敷金･礼金が無いところが多い。

・ウィークリー、マンスリー契約ができたりする。

・個人契約（法人契約に対しての）ができる。

・入居審査などが比較的容易。（必要書類を用意する手間などがない、など）。

・一等地の駅近くにある場合が多い。

・一人当たりの専有面積はインターネットカフェレベルのところが

　多いが、総合受付、ラウンジ、貸会議室、休憩室など

　共有スペースが充実しているところが多い。

一言で言うと、いろんな意味で手軽なんですね。

費用も月額だいたい5万円前後ですしね。

普通都内で5万円なんていったら古いマンションの1室くらいしか

借りれませんから、同じコストで共有とはいえ

総合受付、ラウンジ、休憩室などの設備が整ってるってのは

かなりメリットが高いですよね。

オフィス家具付き！ってのも少なくありません。

さて、ウィークリー、マンスリー契約可能なレンタルオフィスというくくりでは

同じなのですが、よりゴージャス感（ビルグレードや内装）と

オプションサービス（バイリンガル秘書、秘書代行、etc）を充実させ、

国内のみならず、海外にも拠点を作り、

例えば東京でオフィスを借りれば

ある一定期間は、海外のオフィスを借りることも可能！

しかも海外のオフィスを使用した使用料は無料の場合もあります！

っていうのもあります。

一般的にはこれらをサービスオフィスといいます。

くどいですが、これといった定義は無いと思います。

なんとなくそういう風に言い分けてる、って感じです。

オフィスも企業の成長フェーズ、ニーズによっていろいろと選べる

時代になってきましたね。

ところで、問題の架空オフィス空間とはそれではどういうもの

なんでしょう？

それはですね。

次回！！

ちょっと前置きが長くなりすぎちゃいました！

仕切りなおしでご説明していきます！

ほんとすんません！！

架空オフィス空間

え～、今日は架空オフィス空間。

バーチャルオフィスについてお話を致しましょう。

・・・と思いましたが、営業マンＡ。

急に急用（変な日本語）ができまして、時間なくなっちゃいました！

すんません！来週月曜日に説明しますね！！

「じゃあタイトルも変えろ～！！」

という怒声が上がる中、全く気にせず全然違う話をはじめたいと思います。

実は以前このブログで紹介いたしました、

株式会社ウィンローダーさん。

なんと、今朝、かの有名なＪ－ＷＡＶＥの

超有名ＤＪ、ジョン・カビラと対談し、

今ウィンローダー社が注力している

「re-arise」事業や「エコオク」などの

お話をされていました。

うらやましっす。

営業マンＡもジョン･カビラとお話したいっす。

私ごときがこんなこというのも本当におこがましいですが、

ウィンローダー社さんの仕組みは本当に良くできていると思います。

これを機会に、より多くの皆さんに知っていただき、

少しでも余計なごみを減らし、ストップ地球温暖化、

エコ活動に貢献したいものです。

地球に「ゴキブリ以下」と呼ばれないために･･･。

定期借家契約とは

久しぶりに真面目な話題を一つ。

賃貸借契約には大きく分けて

・普通型賃貸借契約

・定期借家契約

と二つあります。

「普通型賃貸借契約」というのは、一般的な契約の更新ができる契約ですね。

今回お話しする定期借家契約。

もう施行されてから10年たちます。

いろんなところで説明されていますから、何を今更！という感がなくもないです。

ただ、今回「賃貸戸建物件にも定期借家契約を！」という話が業界の中で

盛り上がってきている（一部では既に行われていますが・・・）ようなので、

ここで改めて私がこれだけは押さえておいてほしい重要な部分をまとめようかと、

かように考えております。

定期借家契約とは・・・

・「定期」というくらいですから、賃借の期間が決まっており、普通型と違って

　更新がなく、したがって、契約期間の満了と同時に契約は終了してしまう。

・更新はできないが、再契約はできる。

（借主側の注意点）

１．再契約をする際、貸主と借主が再契約に関して合意できなかった場合は、

　　借主は契約終了と同時に退去しなければいけない。この場合、原則退去

　　費用等は貸主から借主へは支払われない。

２．もともと再契約できない場合もある。（取り壊しなどのため）

　　その場合、状況は上記１．と同様である。

３．契約期間中に解約できない。つまり、契約期間が2年であれば2年間分の

　　賃料相当額は支払う義務がある。ただし、特約として中途解約の条項が

　　ある場合は解約可能。その場合は、中途解約の場合の違約金の条項、

　　及び解約予告期間を確認する必要がある。

　　＊住居の場合、契約上は明文化されていなくても、条件によっては1ヶ月前の中途解約が法的に認められる場合があります。

もとはと言えばこの契約。

普通型賃貸借契約だとあまりに借主側の権利が強く、

貸主側から契約の解除を申し入れても、よほどの理由ががない限り現実問題は

契約を終了することができませんでした。

したがって、建物が老朽化し、建て直そうとしてもテナントによっては高額な

退去費用を用意する必要がありました。

それらを解決するため、完全な期限付きの定期借家契約というものを作ったんですね。

んじゃ、そもそも現行の普通型賃貸借契約とはどうして借主側の権利が強いものに

なったんでしょうね。

これにもちゃんと理由があります。

普通型賃貸借契約の基になる借地借家法は1921年（大正10年）に

制定されました。

そのころ、度重なる戦争が続いていました。

先の太平洋戦争では日本は大量の戦死者を出してしまいました。

ほとんどは戦場に行った兵士だったわけですが、当然この方たちの中には

家族のある方もいらっしゃいました。

一家の大黒柱であったお父さんを戦争で失ってしまった家族にとっては

今と違って精神的にはもちろん、経済的に全く行き詰ってしまいました。

そんななか、「稼ぎ頭の旦那がいなくなったことだし、出てっとくれ！」などと

家主から言われ、家を失い、小さい子供を抱えて路頭に迷った人もいたでしょう。

父親を失わないまでも、戦争に出兵するため、家を空ける家族たちを

守る必要が出てきました。

そういった状況の中、今の借地借家法ができました。

立法された背景が背景なだけに借主側にかなり有利な法律になったんですね。

戦後６４年。

全くとはいいませんが、だいぶずれてきてますよねこの状況とは。

定期借家契約は、借主側にとって有利なものではないのは確かなことですが、

現実を考えたら、この契約形態ができたのは致し方ないと思います。

ただ、定期借家契約で賃貸する場合には、以上にあげたようなことには最低でも

気をつけて借りる必要があります。

なるべくわかりやすく書いたつもりですが、どうでしたでしょう？

わかりづらい？

もうちょっと聞きたいことがある？

アルバへ！！

不動産業界用語

アルバブログフェチの皆さんならもうお気づきでしょうね。

そうですそうです。

このブログの一部が変わったんですよ。

え？

お勧め新物件情報が「ダヴィンチ芝公園」に変わった？

とっくに変わってますがな！！（昨年12月19日付)

違いますよ。ブログの右側の帯部分をよく見てくださいよ。

「みんなの紹介」って欄に一つ加わりましたよね、新しく。

戸井鮮魚といいまして、営業マンＡの大学時代の可愛い後輩が

やってるんです。

もの凄く簡単に言っちゃうと、漁師です。

詳しくは彼のＨＰを見てほしいのですが、石川県で潜水漁というのを

やっておりまして、彼が海に潜って取ってきた海産物を直販、

直送で販売するというものです。

いまでこそ、この手の直販ものってのは多くなってきましたが、

彼はその先駆を行っていたといっても過言ではありません。

（明らかにほめすぎ)

ご存知だとは思いますが、ネットで直販なので一切市場を通さない分

①早く

②安く

③お手軽に

④新鮮な

海産物が手に入るわけです。

これだけ聞いたら、買わないわけにはいかなくなってきたでしょう！！

少なくともＨＰにアクセスしたくなったでしょう！！

さて、戸井鮮魚の宣伝はこれまで。

戸井君には後ほど広告宣伝料を請求させていただきます。

ありがとうございます。

さて、本題。

改めて自分のブログを読み返したときに

「おや、この用語って普通の人も知ってるのかな？」と急に疑問に思い、

いい機会なので、思いつくままにつれづれなるままに

紹介及び説明をしてみようかと思います。

【ＯＡフロア】

フリーアクセスフロアともいいます。

簡単に言っちゃうと床が上がっていて、中が空洞になっています。

そこにＬＡＮケーブルやら電話線やらなんやらかんやら全部その

床下に押し込んで蓋しちゃいます。

したがって、見た目にはモールやら配線やらが床を這わないので

すっきりしており、いい感じに仕上がるわけです。

つまり、「ＯＡフロア（70mm）」というと、

「お～、床下が70mmもあいてるんだ～。」

と思ってくれればそれで結構です。

（注）決して床下収納として利用してはいけません。

【徒歩○分】

よくありますよね、「自由が丘駅から徒歩1分！」とかって。

あの1分って何をもって1分って言ってるか知ってます？

適当に不動産屋のおやじが

「まあ、こんなもんだろ！」とかいいながら、鉛筆舐めて

決めてるわけじゃないんですよ。

1分　＝　８０ｍ

です。

ここで「いや、俺の足なら１００mは行けるぞ！」とか

張り合ってはいけません。

全く意味がないです。目安ですから。

もちろん、これは駅から物件までの直線距離です。

駅から物件の間にある建築物等は一切考慮されません。

ちなみに、たま～に「徒歩０分！」とかってありますね。

あれは厳密に言うと法律違反だそうです。

したがって、いくら駅の上にある物件でも

「徒歩1分」て記載しないといけません。

余談ですが。

【坪と㎡と畳（じょう）の関係】

意外と知られてないのがこの関係。

たしかに営業マンＡも不動産屋になる前は知らなかったかもです。

ここで書くのは、あくまで参考値です。

1坪　＝　約3.30578㎡（だいたい1.8ｍ×1.8ｍです。）

逆に

１㎡　＝　0.3025坪

つまり、X坪をY㎡に変えたいときは

Y㎡　＝　X坪　÷　0.3025

逆に、X㎡をY坪に変えたいときは

Y坪　＝　X㎡　×　0.3025

で、計算ができます。

必要ですかね、この計算式？（笑）

みなさん知りたいと思ってます？

書いててだんだん不安になってきました。

最後に畳！

1坪は２畳です。

したがって！

1坪　＝　２畳　＝　約3.30578㎡　

です。

つまり！

１坪四方の１辺の長さは

畳（たたみ）の長い方の辺の長さ

なんですよ！！

ぜ～

ぜ～。

いります？この情報？？

更にくどくど聞きたいおかしな人は・・・

アルバまで！！

東京･丸の内オフィス賃料１５%値上げ？？！！

今日（２００８年１２月１５日）の日経新聞の夕刊の一面にでかでかと

「賃料１５％上げへ」

と出てるじゃありませんか！！

今までさんざん都心の賃貸オフィスの賃料は下がっていると

申してきました、営業マンＡ。

「どうなっトンじゃい！！！」（何故か「とん」がカタカナ）

と言われてもしょうがない状況･･･。

が！！！！！

これこそ、つい最近このブログに書いたばっかりの

正に世論操作と言われても仕方のない見出し！！！！

事実はこうです。

１．三菱地所は自社で保有･管理しているオフィスビルの

　　なんと半分が東京丸の内地区に集中している。

２．同社のビルの空室率は１％を超えるのだが、これが

　　丸の内地区ではたったの0.1％である。

３．来春竣工予定のビルは最高で１坪８万円を予定している。

４．ところが、いわゆる２００３年問題に入居したテナントの中には

　　１坪５万円以下で入居しているところも多い。

５．相場から考えても安いので、相場にあわせるべく

　　「安く入居しているテナントを中心に」１５％の賃料アップを

　　要請していく。

ということなんです。

上記５項目を読み取ると、こうなります。

Ａ．賃料交渉は丸の内入居中の「全てのテナント」に対してではなく、

　　単に「相場に比べて尚安く入居中のテナント中心」である。

　　つまり、現在空室の物件は関係ない。

Ｂ．しかも、賃料アップの「要請」であって、現実にできるかどうかは

　　別問題である。

　　（通常の賃貸借契約だと法的に言ってテナントに有利なものに

　　なっているので、よほど相場からずれてない限り、仮にテナントが

　　その条件を飲まなくても「じゃあ、出てってください」とは貸主は言えず、

　　結局ただの「お願い」になってしまう可能性が高い。）

Ｃ．「相場より賃料の安いテナント中心に」といっているが、状況から

　　考えて相場程度もしくはそれ以上のテナントに対しての賃料アップの

　　要請はおよそ無理だし、そもそもテナントが飲むわけもない。

　　つまり、実際には「中心」もなにも、安く入居中のテナントしか交渉できない！

ただ単に未だに安く入居中のテナントに対して、相場にあわせるために

「１５％あげさせて！」ってお願いするだけなのに、見出しで「１５％上げへ！」

なんて書いちゃったら

「おいおい、丸の内全体を上げるのかよ？？！！」

「それにひきづられて、都心全体の賃料相場が上がるのでは？？！！」

って取られてもおかしくない！！

正直、これだけ家賃相場が落ちている昨今、「できるだけ収益をあげたい」と考え

今回の対応をとった三菱地所は非常に妥当だ。

でも、日本経済新聞のこの見出しは良くない！！

筆者はそのつもりがなかったのかもしれないが、世論操作になってる。

私ならこう書く。

「丸の内の低価格テナントに対し１５％の賃料アップ交渉へ！！」

ちょっと長い、アンド、インパクト薄い。

わかってます。

わかってますが、読者に違ったイメージを持たせるよりゃいいでしょ！

と、営業マンＡは思った。

みなさんも、読み間違えないように注意しましょう！

この件、更に詳しく知りたい方は、アルバへ！

日本3大都市全てでオフィス空室率上昇！

都内のオフィス空室率が上昇を続けております。

空室率が上昇する

つまり、オフィスビルに空が増えているということです。

空が増えるということはどういうことでしょう。

１．物件を探しているテナントにとっては候補になりうる物件が増える。

２．貸主としては入居を希望するテナントに自分のビル以外の競合する物件が増える。

↓　したがって、テナントはそれぞれのビルの貸主に対して家賃を含めた賃貸条件を

↓　交渉しやすい状況になる。

家賃が下がる。

ということになるわけですね。

日経ネットによると先月１１月のオフィス空室率は東京･大阪・名古屋の３大都市

いずれも上昇したそうです。

そのニュースによると東京都心部（千代田･中央･港･新宿･渋谷）の空室率は2.9％と

１０月よりも0.2％上昇したそうです。

今月１２月から来年３月にかけて決算を迎える会社が多いこの時期。

昨年よりも業績の悪い企業が多そうです。

リストラに伴うオフィスの解約も増えそうです。

これが、更なる空室率の上昇→家賃の下落に続くのではないでしょうか･･･。

「へ～、そうなんだ。うちの会社の近辺て今相場はどんな感じなんだろう？」

↓

アルバへ！！

マンション内の迷惑居住者

マンションというのは、一つの建物に数戸の居住者が住んでいます。

当然、まともな、常識のある人ばかりが住んでいるとは限りませんよね。

皆さんの中には、実際同マンション内の他の住人から迷惑を被ったことが

ある方も少なくないと思います。

やっかいなのは、最近そういう迷惑住人に下手に注意なんかしたばっかりに、

こじれ、ケンカになり、最悪の場合、死傷事件になったりします。

迷惑だと思いつつも、苦情を言えない状況ができたりするわけですね。

先月の１１月２５日、仙台地裁でこんなことがありました。

・あるマンションで他の入居者に迷惑行為を繰り返していた住人の区分所有権（部屋の所有権）と

　敷地利用権を競売にかけるよう求めていた訴訟で、組合側の請求を認める判決を下しました。

・報道によると、迷惑住人がほかの住戸の玄関ドアをけり飛ばす、チャイムを鳴らし続ける、

　自室ベランダから瓶を投げ落とす、エレベーター内に小便をする、といった迷惑行為を繰り返し、

　管理費を長期間にわたって滞納。注意した管理者を暴行したなどと認定しています。

・判決が確定すれば、管理組合は6カ月以内に競売の申し立てを行うことになり、迷惑行為を

　繰り返していた住人はこのマンションに住む権利も所有する権利も失うことになります。

今までは、判例で暴力団である住人に対して管理組合が所有権と敷地利用権を競売にかける

訴訟を起こし、組合側が勝訴した例はあったようです。

ただ、今回はそういった団体に所属していたわけではないのですが、それに相当するほどの

ひどい迷惑行為を長期間にわたって行ったことを、裁判所が暴力団と同程度とみなしたようです。

当然と言えば、当然の判決に思えるこの話。

でも、ちょっと考えると怖いのは、

「他の住民がみんな迷惑に感じており、我慢できない状態である。」というのが、具体的に

どういうレベルなのか、ということです。

ありえないことだとは思いますが、住民が結託して気に食わない住人を追い出してしまうことが

可能になるのではないか。

これでは、単なる「村八分」。

そういったことを念頭に置きつつ、この問題は見守っていったほうが良さそうです。

お～、まじめだ。

家賃の交渉と更新

今日、私のお客様で貸主さんから賃貸借契約の更新を機会に

賃料の値上げを言われているという方に会ってきました。

現在、共益費込みの坪単価が12,500円のところを

14,500円にしてほしいというものでした。

１５パーセント以上の値上げです。

いろいろ書きたいことはあるのですが、

よくオーナーさんで

「この賃料に応じなければ、更新はしません。」

といって、テナントさんをびっくりさせるオーナーさんがいたりします。

現在までの家賃がよっぽど相場とかけ離れており、また賃料アップの

値幅が妥当であれば、こういう文句を吐くことも可能かもしれません。

もしくは、契約が定期借家契約であれば可能性大有りです。

ただ、そのお客さんの場合は、契約更新を1ヶ月きった切羽詰った状態で

しかも、相場から見ても妥当とは思えない賃料アップでそんなことを言われると

ちょっとそのオーナーさんには悪意を感じざるを得ません。

結論を言うと、そのお客さんの場合は、全くオーナーの言葉に動揺する必要は

ありません。普通の賃貸借契約の場合、法律がテナントさんを十分すぎるくらい

守っているからです。

こういうことは結構よく聞きますが、鵜呑みにせず、親しい不動産屋に相談する

といいと思います。

親しい不動産屋が無い？？

アルバへ！

東京都内のオフィス事情

昨日は不動産業界の不況の嵐が吹き荒れる様をお話しました。

今日はもうちょっと私の仕事に近い話、

都内の賃貸オフィス事情についてお話したいと思います。

昨日の日本経済新聞にも載っていたので、ご存知の方も多いはず。

都内（特に主要５区：千代田・中央･港･新宿･渋谷）の賃貸オフィスの

賃料の値下がりが止まりません。

ちなみに、日本経済新聞的に書くとこんな感じです。

↓

景気悪化を背景に新築オフィスビルの賃料（公募ベース）が本格的な下落局面に入った。

日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査（下期、10月下旬実施）によると、

新築ビルの賃料は東京で6年ぶりに下落した。

テナント企業は新築オフィスへの移転や拡張に慎重になっており、ビル所有者は

賃料を下げて成約を急ぐ動きが目立っている。

募集賃料の水準を指数化したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月＝100）は、

東京の新築ビル（築後1年未満）が152.1となり、前年同期比43.48ポイント下がった。

大阪でも新築ビルの指数は134.23と31.28ポイント下落。東京、大阪ともバブル崩壊後

の1993年秋の調査以来、15年ぶりの急激な下落幅を記録した。

という感じです。

我々仲介業者の感触でいうと、５年前に「２００３年問題」というのが不動産業界で

あったのですが、その時くらいの賃料水準にすごい勢いで迫っています。

前回の「２００３年問題」のときも、「問題」だったのは「貸主・所有者」側であって、

借主（いわゆるテナント）側にとっては、借り得なタイミングといえます。

じゃあ、闇雲に借りちゃえ！といって借りていいのか。

以下の点に気をつけたらどうでしょう。

１．そもそも本当に拡張･縮小する必要があるのか。

　　ただ単に、「経費削減」したいだけであれば、まずしなければいけないのは

　　現ビルの貸主との家賃交渉です。

２．拡張の場合、現ビルへの一部借り増し、

　　もしくは、近隣に分室として借りるのでは駄目なのか。

　　移転費用は想像以上にかかります。経費から考えると、全部移転よりは

　　一部移転・出店の方が安く上がります。

３．縮小の場合、現ビルの貸主に部屋の分割・一部返却の交渉はしたか。

　　上記同様、全部移転は費用がかかります。分割・返還であれば

　　返却する部屋の原状回復と、残した部屋のちょっとしたリフォームで

　　済みます。

以上を踏まえた上で、やっぱり移転が必要な方。

アルバへお問い合わせくださいませ！

もちろん、上記１．～３．の具体的な方法をお知りになりたい方も、

お気軽にお問い合わせください！！

サービスオフィスとは

今日はサービスオフィスを紹介しようかな、と思っております。

サービスオフィスとは、執務室以外は全て共有スペースとし、

トイレ･給湯はもちろん、受付（の女性も含む）、会議室、ロビー、複合機、

サーバールーム、休憩エリア、etc・・・、などを他のテナントさんと

共有することによって一テナントさんあたりのコスト削減や物理的なスペースを

コンパクトにすることができます。

・・・というのが、もともとの存在理由だったと思います。

ただ、現在のサービスオフィスにはそれ以上のメリットがいろいろありますが、

以下に抜粋します。

１．敷金･礼金･共益費不要（保証金が１ヶ月かかります）

２．契約の翌日から入居可能。

３．マンスリー契約も可能。

４．保証人不要。

５．家具付き

６．抜群の立地にハイグレードビル

７．１名様用から部屋をご用意。拡張・縮小もかなり簡単。

８．電話、インターネット回線も工事不要。入居してすぐ利用可能。

ごたごた書きましたが、イメージとして、

フラッとサービスオフィスに来て、

施設を見学し、

気に入ったら、その場でサイン（契約）し、

次の日から駅近ハイグレードビルに入居でき、

しかも、手ぶらで入居しても設備は全て整ってる。

外出中はバイリンガルの受付が対応してくれ、

ちょっとコーヒーブレイクしたいときはドリンクバーで一息。

てなかんじでしょうか。

したがって、

・起業をお考えの方

・地方に本社がある営業支店として

・個人事業主の方で都心にオフィスを持ちたい方

などにお勧めです。

賃料は単純に１平米あたりで計算すると普通の賃貸オフィスより

ずっと高くなってしまいますが、サービスオフィスというのは

貸室以外の部分に付加価値がぐっとかかってますので、

トータルで考えると割安というお声をいただくことも多いです。

現在多数のサービスオフィスがありますが、

今回は「日本リージャス」さんの有楽町イトシアをちょびっと

ご紹介します。

ＪＲ有楽町駅目の前！

地下鉄はビルの地下でつながっています。

昨年できたばかりの築浅ハイグレードビルの１２階です。

廊下の風景です。ホテルのようですね。

カフェエリアです。

カフェエリアにあるコーヒーメーカーとキッチンです。

カフェエリアからの眺めです。

ドキュメントエリアです。複合機やその他事務用品が利用できます。

２名様用のオフィス内です。

４名様用の貸会議室です。

もちろん、４名様以上の貸会議室もあります。

今回ご紹介したのはサービスオフィスのほんの一部です。

全部紹介しちゃうとサービスオフィスのホームページになっちゃうので、

やめます。（笑）

画像なども日本リージャスさんのホームページの方が格段に綺麗なんで

ちゃんと画像を見たい方は日本リージャスさんのホームページをご覧いただく

ことをお勧めします。

ご興味をもたれた方は、アルバにお問い合わせいただくか、

日本リージャスさんに直接お問い合わせください。

いかが？