栄信ビル

えーさてさて。

そろそろ今日もブログを書きますか、と。

Ｊ－ＷＡＶＥでグルーブラインも始まったことだし。

今週はピストン西沢が休みだから毒舌トーク聞けないんだよなあ。

さて！

本日は神田と御茶ノ水と神保町の中心。

「栄信」ビルのご紹介です。

1階に信用組合が入ってます。

靖国通りに面していて非常にわかりやすいのですが、

1階の信用組合が大通りに面した入り口を専有しているので

ビルのエントランスは細い脇道を入ったところにあります。

これがほんの少しだけ残念です。

【所在地】東京都千代田区小川町３－６－１

【最寄り駅】東京メトロ半蔵門線・都営三田線・新宿線「神保町」駅徒歩4分

　　　　　　　都営新宿線「小川町」駅徒歩4分

　　　　　　　東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩４分

【規模】地上９階建

【竣工】１９９２年２月

【空調】個別空調

【床仕様】２ＷＡＹフロアダクト

【募集階】７階・８階：37.00坪

　　　　　　９階：37.61坪

【入居可能日】７階：即日

　　　　　　　　　８階：２００９年３月２６日

　　　　　　　　　９階：２００９年４月９日

【募集条件】賃料（坪単価）：１７，０１０円（税込）

　　　　　　 共益費（坪単価）：３，７８０円（税込）

　　　　　　  敷金：賃料の１２か月分

条件応相談！かもしれない・・・→アルバへ

エントランスです。

部屋の内部です。

柱も気にならず、形もいいです。

大きな窓は南側に面し、眼下には靖国通りが見えます。

見晴らしはいいですね～！

図面です。

契約面積に水周り（トイレ・給湯室）を含んでいます。

ただ、トイレは部屋の外にあり、その点はいいかもしれませんね。

ちなみに、このビルの北側にはだだっ広い

「小川広場」なるものがあります。

こんだけ広く、バスケットボールやフットサルができたりしますが、

野球をやってはいけないようです。

地域のイベントや防災のためにこのだだっ広い広場を千代田区は

確保しているようですが、まあ要するに今後何かの開発のために

それまで寝かせてるんでしょう。

というわけで、お昼にはここでランチができますね～！

高得点！！（？）

100円と450円のコーヒー

今日、ネットでこんなニュースが流れていました。

米CNNが先月放送したニュースが米国のインターネットユーザーを中心に話題になっている。そのニュースは、CNNが日本の航空会社、日本航空（JAL）の西松遥社長を取材したものだ。

　ニュースでは市営バスを利用して会社に出勤し、社員食堂で一般社員と並んでランチを食べる西松社長の様子が放送された。先月19日に米3大自動車メーカー（ビッグスリー）の首脳らが公的資金を要請するために、デトロイトから豪華なプライベートジェット機でワシントンに乗りつけた件が国民の反感を買い社会問題となっている中、世界トップ10に入る国際航空会社・JALの社長の倹約姿勢は、多くの米国民に驚きをもって評価されている。

いい話ですよね。

「社長の鏡だ！！」とまで褒めるつもりも無いですけど、

いい話だと思います。

彼の年収はＪＡＬのパイロットよりも安い９００万円だそうです。

（全てのパイロットって訳じゃないでしょうが･･･）

彼はこの後、「早期退職した人たちはだいたい私と同じ年代。

私も彼らと同じ痛みを味わうべきで給料を減額した。」

といってます。

いい話だと思います。

ただ、強いていうならば、

「私に代わって社長になれる人ならいくらでもいる。

しかし、彼らパイロットに代われる人はいない。

私の給料は下げれても、彼らのを下げるわけにはいかないでしょう。」

ぐらいのことは言ってほしかったなあ！！

ま、いっか。

人ってのは一回贅沢を覚えちゃうとなかなか質素な生活には

戻れないものですが、そういう意味では米３大自動車メーカーの

社長よりもＪＡＬの社長の方が危機感を持っており、かつ

今の自分の「身の丈」を知っていると言うことなのでしょうか。

営業マンＡがスペインにいた頃の話です。

スペインにはＣＡＦＥＴＥＲＩＡ（カフェテリア）というのがあります。

日本で言うところの喫茶店です。

このカフェテリア。

見た目も出てくるものも日本とほぼ一緒なのですが、ちょっと違うところがあります。

それは料金体系です。

同じコーヒーを頼んでも、

テラッサ（店の外にある席。要するにテラス）と

メサ（店内のテーブル席）と

バラ（って言ったと思う・・・。いわゆるカウンター席）で

どこで飲むかによって料金が変わります。

僕がいた頃の値段だと、コーヒー１杯が

おおよそ

テラッサだと４５０円くらい

メサだと３００円くらい

バラ（って言ったと思う･･･）だと１３０円くらい

でした。

テラッサとバラ（って言ったと思う･･･）だと

約３倍くらい値段が違う。

っていっても、まあ３２０円ですけどね･･･。

カフェテリアでお茶するときは気持ちがいいので、

たいていテラッサでお茶してました。

あるときの事。

そのときもテラッサでお茶しながら友達としゃべっていると

知り合いの地元のスペイン人の男の子が営業マンＡのところに来ました。

彼はその頃、まだ１０代後半。

大学生でした。

営業マンＡは

「君もここに座ってお茶しようよ！」

というと、

「いや、俺はいいよ。」

と彼。

最初は、他に日本人もいたので、なんとなく遠慮してるのか

と思って

「だって、時間あるんだろ？座ってゆっくり話でもしようよ！」

というと、

「いや、テラッサの席は高いから、僕は座らない。」

と彼。

ここで注釈しますが、彼は決して４５０円払えないくらい

貧乏だというわけではありません。

けちでもありません。

「大学生の僕がテラスでコーヒーなんて贅沢だ。」

といいたいのです。

営業マンＡはなんとなーく感動しました。

それに比べて営業マンＡ。

親に借金し、

自分の貯金を取り崩し、

しかも働いてない、

ただの語学留学生の、

しかもおちこぼれ学生の、

アジア人のこの営業マンＡが、

ふんぞり返って、

へらへらしながら、

テラッサでお茶してていいのか･･･。

恥ずかしくなりましたね、心底。

それからというもの、営業マンＡは、

カフェテリアに行くと、

やっぱりふんぞり返ってテラッサでお茶してました！

すみません！駄目男です！！

でも、やっぱテラッサがいいっす！

それまでと変わったといえば

感謝しながらテラッサでふんぞり返るようになったくらいです！！

自分の身の丈を知り、

自分の行動を戒める。

わかってはいても、なかなかできませんよね。

そう思う営業マンＡは、その点からＪＡＬの社長は

えらい！

と思うのでした。

まあ、ＪＡＬの社長もこんな駄目男に褒められても

嬉しくないでしょうけどね。（笑）

架空オフィス空間（再）

現在、一言でオフィスといってもだいぶバリエーションが増えてきました。

わかりやすいところで言えば、ＳＯＨＯでしょうか。

Ｓmall Office Home Office　のそれぞれの頭文字を取ったんですね。

簡単に言っちゃえば、「住居兼事務所」です。

住居「兼」ですから、当然作りは普通のマンションタイプが多いです。

普通のオフィスに比べて敷金や坪単価が安いといったメリットがある

代わりに、水周り（バスルーム、シャワールーム、キッチンなど。）が

オフィスの面積に占める割合が高く、使い勝手の面で落ちる、という

デメリットもあります。（実はまだあるのですが、話が逸れすぎるので

今日はこの辺で。）

ここ数年でぐっと数を増やしているのはなんといっても

レンタルオフィスです。

これといった定義は無いと思いますが、レンタルオフィスというと

以下の点が特徴的です。

・敷金･礼金が無いところが多い。

・ウィークリー、マンスリー契約ができたりする。

・個人契約（法人契約に対しての）ができる。

・入居審査などが比較的容易。（必要書類を用意する手間などがない、など）。

・一等地の駅近くにある場合が多い。

・一人当たりの専有面積はインターネットカフェレベルのところが

　多いが、総合受付、ラウンジ、貸会議室、休憩室など

　共有スペースが充実しているところが多い。

一言で言うと、いろんな意味で手軽なんですね。

費用も月額だいたい5万円前後ですしね。

普通都内で5万円なんていったら古いマンションの1室くらいしか

借りれませんから、同じコストで共有とはいえ

総合受付、ラウンジ、休憩室などの設備が整ってるってのは

かなりメリットが高いですよね。

オフィス家具付き！ってのも少なくありません。

さて、ウィークリー、マンスリー契約可能なレンタルオフィスというくくりでは

同じなのですが、よりゴージャス感（ビルグレードや内装）と

オプションサービス（バイリンガル秘書、秘書代行、etc）を充実させ、

国内のみならず、海外にも拠点を作り、

例えば東京でオフィスを借りれば

ある一定期間は、海外のオフィスを借りることも可能！

しかも海外のオフィスを使用した使用料は無料の場合もあります！

っていうのもあります。

一般的にはこれらをサービスオフィスといいます。

くどいですが、これといった定義は無いと思います。

なんとなくそういう風に言い分けてる、って感じです。

オフィスも企業の成長フェーズ、ニーズによっていろいろと選べる

時代になってきましたね。

ところで、問題の架空オフィス空間とはそれではどういうもの

なんでしょう？

それはですね。

次回！！

ちょっと前置きが長くなりすぎちゃいました！

仕切りなおしでご説明していきます！

ほんとすんません！！

評論家の価値

人間誰だって、

結果を見てそれを評するのはいとも簡単です。

自分の経験や知識を基に、

ことが始まる前に、どういう結果になるかを事前に予測し、

それを論理的に説明する。

そういう力こそ評論家に求められるんじゃないですかね？

ときに、大相撲。

ふたを開けてみれば朝青龍の圧勝です。

いったい、どこの評論家がそれを予測しました？

評論家＝物事の価値･善悪・優劣などを批評し論ずる人。

この批評が結果を見た上でのものだったら、誰でもできるわい。

ちょっと口のうまい奴ならいくらでも理由を述べられますよ。

ときに、大相撲。

ずいぶんと酷いこと言ってたある漫画家がいましたねえ。

えらそうに。

さも、物知り顔で。

さも、事情通な顔をし。

「全然駄目でしょう。」

みたいなこといってませんでした？

なんだい、あんたの価値。

人を理由なく貶めるのがあなたの存在意義か！！

単に時勢に乗ったことをさも意味ありげに言うだけで

何の価値も無いことぺらぺらしゃべって！！

と、言いたい。

朝青龍は個人的には大して好きではないけど、

今回のことでは圧倒的に朝青龍の肩を持ちたいです。

ほんと要らない、ああいう評論家。

つまらない漫画でも書いてろ！！といいたいです。

久しぶりに営業マンＡは腹が立ちましたよ。

逆に朝青龍の勝ちっぷりにはスカッとしました。

第3次世界大戦

営業マンＡ、本日ある大学の教授もなさってらっしゃる方から

非常にショッキングな話を聞きました。

「何気なくはじめちゃってるけど、ていうか、今日って

この間流れた架空オフィス空間の話をするんじゃないんすか？？！！」

わかってます。

忘れてません。

が！

あまりにショッキングだったんで、急遽内容を変更して

お送りしております。

今回のリーマンショックを皮切りとしたこの経済不況。

あくまでＩＦのお話ではありますが、

地球上に核兵器が無く、

またいくつかのファクトが少しづつ悪い方にずれていたら、

第3次世界大戦になっててもおかしくなかったそうです。

・・・って聞いたら、誰だって

「架空オフィス空間なんて書いてる場合じゃねっす！！！」

ってなりません？？

あの漢字読み間違えでおなじみの麻生首相が

「１００年に1度あるかないかの、みぞゆう（注：未曾有といいたいらしい）

の不況」ってのはあながち、というか本当のようですよ。

ただ、現実問題。

人間は幸か不幸か核兵器を持ち、

簡単に戦争を始められる状況ではなくなっており、

また、これほどまでではないにしろ、いくつかの

不況を経験してきた人間は、その経験によって

戦争を起こすことなく、四苦八苦しつつも世界経済の

回復に努力している･･･、といった状況だそうです。

ココで問題なのは、

「そうは言っても、全ての業種、企業が打撃を受け、痛んでいるわけではない！」

ということです。

例えば、

ファーストリテイリング、マクドナルド、ニトリなど、

この不況をとらえて逆に業績を伸ばしている会社もあります。

なんか関連がある気がしますよね、この3社。

そうです、そうです。3社とも会社名がカタカナですね～。

・・・ってちが～う！！

大衆向けで、

比較的安くて、

高品質とはいえないかもしれないけど、

安い割には大方の人を満足できる程度の品質は保っている。

といったところでしょうか。

あと、コンビニが急激に売上を伸ばしているそうです。

外食が売上を落としていることと関係があるのでしょうか。

確実にいえるのは、こういうことです。

コンビニだとタスポを使わずにタバコが買える。

　　　　　　　　　　　↓

タスポを持っていない喫煙者がコンビニに買いに行く。

　　　　　　　　　　　↓

ついで買いをしてコンビニの売上に貢献している・・・

ということらしいです。

面白いですよね。

こういう企業が景気を上向きにする牽引力になってくれるといいですね！！

この不況で一番問題なのは、上記の会社のようには

「儲かってはいないが、かといって、それほど痛んでもいない」会社

だそうです。

自分の会社はそれほど痛んでないのに、

世の中どこを向いても不景気不景気で

意味も無くびくびくしている、といった感じの。

自分の会社の世間的な立場をしっかりととらえ、

縮小すべきは縮小し、この機を捉えて打って出るべき

ところは打って出る！！

そして、その会社が置かれている業界のシェアを

１％でも増やす！！！

これが本来あるべき中小企業の態度であるはずなのに、

実態は事なかれ主義で、吹き荒れる暴風雨に

雨戸を固く閉めて部屋でおびえている企業が多い！！

・・・とおっしゃってました。

これは日本の中小企業に多い現象だそうで、

これがアメリカを始めとした海外の中小企業ですと、

積極的にコンサルティング会社を入れて、経営方針を

見直していくそうです。

日本だと、会社のお金が余っているときに経営コンサルを

入れてみたりして、余裕がなくなるとさっさと切る・・・。

よく考えると逆ですよね？

調子のいいときは極論言っちゃうと誰がやったってうまく行くわけで、

経営が行き詰ったときこそ外部のコンサルタントを入れ

客観的な論理的な意見を取り入れていく・・・。

日本の場合、インチキ臭い経営コンサルタントが多いというのも

問題なのでしょうが、そんなのちゃんと選べばいいだけの話です。

自分の会社を見てもらうんですから、それくらいちゃんと選びましょうよ。

何せ「第3次世界大戦」クラスの不況なんですから！！

みんなで世界平和的な不況打破をしていきましょう！！

架空オフィス空間

え～、今日は架空オフィス空間。

バーチャルオフィスについてお話を致しましょう。

・・・と思いましたが、営業マンＡ。

急に急用（変な日本語）ができまして、時間なくなっちゃいました！

すんません！来週月曜日に説明しますね！！

「じゃあタイトルも変えろ～！！」

という怒声が上がる中、全く気にせず全然違う話をはじめたいと思います。

実は以前このブログで紹介いたしました、

株式会社ウィンローダーさん。

なんと、今朝、かの有名なＪ－ＷＡＶＥの

超有名ＤＪ、ジョン・カビラと対談し、

今ウィンローダー社が注力している

「re-arise」事業や「エコオク」などの

お話をされていました。

うらやましっす。

営業マンＡもジョン･カビラとお話したいっす。

私ごときがこんなこというのも本当におこがましいですが、

ウィンローダー社さんの仕組みは本当に良くできていると思います。

これを機会に、より多くの皆さんに知っていただき、

少しでも余計なごみを減らし、ストップ地球温暖化、

エコ活動に貢献したいものです。

地球に「ゴキブリ以下」と呼ばれないために･･･。

地球の病原菌

地球温暖化が叫ばれている今日。

今まで影響を受けてないと思われていた

南極大陸もじわじわと温暖化が進んでいることが

わかったそうですね。

営業マンＡはたまに思うことがあるんですよ。

地球にとって最強･最悪な病原菌は人間なんじゃないか、と。

地球もバカではないので、なんとかこの病原菌を駆逐しようと

手を打ちます。

地震

津波

台風（大雨）

大干ばつ

大寒波・・・

冬になるとインフルエンザを投入してみたり、

夏になると食中毒を起こさせたり、

アフリカに訳のわからない病原菌を振りまいたり、

挙句の果てには、子孫を増やせないように

エイズなんてものまで投入してみたりしました。

そのたびに一時的に人間という病原菌は減るんですが、

すぐに抵抗力をつけ、また増え始めます。

てな感じで。

地球にとっては明らかに

「しぶて～な～、こいつ。撲滅しないかな！！」

と思われているのはゴキブリじゃなくて人間だと思いますよ。

少なくとも「うまいこと共存したい」だなんてかけらも思ってないと思いますよ。

人間に置き換えればすぐわかりますよ。

どこのどいつが

「あ～俺、ゴキブリとうまいこと共存できないかなあ！」なんて思いますか？

一部のフェチな方だけでしょ、こんなこと考えるの。

エコだのストップ温暖化だの、

もちろんやらないよりは絶対やった方がいいんですけど、

えらそうに言われる筋合いじゃないですよね。

「今さらですけど･･･すんません！！」的な態度で

地球に平謝りしつつ行うべきことですよね。

だって、そもそも人間がいなきゃエコだのなんだのなんて

問題は起きなかったでしょう？？

要するに自分で尻拭いをしているに過ぎないんですよね。

と、まあえらそうに、頼まれたわけでもないのに地球の気持ちを

代弁してまいりましたが、

「じゃあ、あんた一体地球のために何かしてんのかい！」

「共存するために行動してんのかい！」

「Take action!!」（中田　英寿　叫）

いえ、してません・・・。

最低限のエコ活動のみです･･･。

地球にとってもっとも最初に滅んでほしい人間かも・・・。

「このゴキブリは能書きたれる割には何もしやしねー！」

「えい！バシっ！！」

不動産仲介業者とは何ぞや

営業マンＡが仲介したお客様から

「現在いるビルのオーナーに賃料減額交渉をしてほしい。」との

オーダーをいただき、ひとまず交渉は成功しました。

年間で150万弱のコストダウンです。

仲介業者ってのは難しいですね。

仲介って言うくらいですから、要するに２者の間に立って

仲を取り持つ役なわけです。

従いまして、完全にテナント側の立場「だけ」に立って

交渉をしていくと言うのは非常に至難なんですし、

仲介業者としてすべきことではないと思います。

ここが、いわゆる弁護士さんや司法書士さんたちと違うところなんです。

彼らはあくまで顧客側に立って屁理屈がいえます。

屁理屈って言っちゃいけませんね。笑

顧客側の立場に立って「法解釈」をするわけです。

今回、そのお客様に対してはコストダウンができました。

でも、これもお客様の立場から「のみ」交渉をしたら

うまく行かなかったでしょうし、仮にうまく行っても

そのオーナーとの間に禍根を残すことになるでしょう。

仲介業者として２者の仲を取り持ちつつコストダウンの交渉を

したからうまくいったのだと思ってます。

そういう意味では、お客様にとって１００％の結果ではなかったかも

しれません。

でも、貸主・借主両者の立場を公平な眼で見た上で、ご相談に

乗れる唯一の専門家は我々のようなものだけだと思います。

逆にお互いの立場を理解し、公平な目で見れない

仲介業者は仲介業者になってないです。

そこにアルバが皆さんにコンサルティングしていける

余地と言うか、存在意義があるのだと思います。

かっちょいい～！！（爆）

先日も、いつも大変良くして頂いている方から

ひどい不動産仲介業者の話を聞きました。

営業マンＡも新人時代にそうでしたが、

「あんた（仲介業者）抜きで、直接話した方が、早く、うまくまとまるよ。」

なんて貸主からも借主からも言われちゃうような

仲介業者がいっぱいいます。

私も昔、言われました。「直接話しをさせろ！」と。

完全に存在意義をなくしてますよね。

不動産物件紹介業者になってるからですよ。

情報がこれだけ溢れ、これだけ安易に得られる時代。

そんな不動産紹介業者が生き残れるわけありませんよ。

情報が溢れているからこそ、お客様にとって真に

必要な物件は何か！そもそも移転する必要が

あるのか！というコンサルティングできる

不動産仲介業者の存在がより重要になってくると

思って、日夜牙を磨いてます。

・・・牙？

違いました、違いました。

日夜、研鑽を積んでおります。

え？

なんていう会社だったっけって？

アルバです！

新橋センタープレイス

えー、本日は新橋駅直結物件。

「新橋センタープレイス」ビルのご紹介です。

現在大規模全面リニューアル中で、2月にリニューアルオープ

ン予定です。

ＪＲ新橋駅から徒歩2分、東京メトロ銀座線新橋駅からは徒歩1分です。

「さっき、新橋駅直結って言ったじゃん！てことは、

新橋駅から０分なんじゃないの？」な～んて、のたまうてしまった方。

以前、営業マンＡが書いたブログを読み直しましょう。

以前は1階にＵＦＪ銀行が入っていましたが、現在は1階に

飲食店が入っているだけのようです。

とにかく、銀座線の通路と直結ですので、ＪＲも地下鉄も

傘要らずでいけます。

まあ、それがどれほどのメリットかわかりませんが･･･。

【所在地】東京都港区新橋1-11-7

【最寄り駅】ＪＲ山手線「新橋」駅徒歩2分

　　　　　　　東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩１分

【規模】地下1階地上10階建

【竣工】１９８６年２月（２００９年２月全面リニューアル）

【空調】個別空調（１２分割）

【床仕様】ＯＡフロア（４０mm）

【募集階】３階：179.44坪

　　　　　　４階～８階：179.88坪

　　　　　　９階：179.74坪

　　　　　　10階：178.57坪

【入居可能日】全フロア：２００９年２月７日

【募集条件】賃料（坪単価）：未定

　　　　　　 共益費（坪単価）：未定

　　　　　　  敷金：賃料の１５か月分

賃料は共益費込み坪単価３万円前後というのが、

目安の値段になります。

もちろん相談可能です。→アルバへ

エントランスは現在リニューアル真っ最中で、

撮影できませんでした。

内部です。

内覧した部屋は９階だったのですが、窓からの景色が最高です。

新橋銀座口

汐留方面

図面です。

Ｌ字型ですね。

柱などがあったりして、使い勝手が落ちそうな気がしますが、

レイアウトさえ工夫すれば、１００名くらいまで無理なく収容できそうです。

今日も寒いというのに大変多くの不動産業者の方が内覧にいらしてました。

２年前でしたら、こんな新橋の駅直結物件なんて内覧できませんでしたよ。

時代ですねえ。

高所平気症

そういう症状があるそうです。

どうやら、子供のみの症状のようですから、厳密に言うと病気と言うのとは

ちょっと違う気がします。

でも、自分の子供の頃を思い出してみると、

高所恐怖症以外の男の子はたいがい高所平気症ですよ、恐らく。

営業マンＡが団地で子供時代を過ごした１９７０年代。

高度成長期真っ最中の日本は、ある意味団地ブームでした。

それまで考えもつかないような山中にいきなり巨大な団地ができ、

いきなり何千人と言う人が住み始めたりしました。

営業マンＡも５階建ての団地に住んでおりましたが、その頃

仲間内で１階から階段を使わず、雨どいをよじ登って屋上まで

行くなんていう、とんでもない遊びが流行ってました。

男の子としては、登れないと「弱虫」呼ばわりされるので、

自分のプライドのために登ったりしてました。

この遊びのために、足または手を滑らせ落っこちて死んでしまった

小学生も１名～２名はいました。

でも、のんびりしていたというか、そういう事故が遭ったにもかかわらず、

団地側は特別なんの対応もせず、

「そんなことして落っこちて死んじゃった小学生が悪いよね。」

みたいな空気が流れ、

どちらかというと、

「まったくそんな事故を起こして、みんなに迷惑かけて！」

といった、事故死した少年とその家族に対する非難の声の方が

強かった気がします。

この辺が今と全く違いますよね。

今は、「何で子供がよじ登れるようになってるんだ！」ですもんね。

どちらが正しいとか間違っているとか言う問題ではなく、

現実問題、そういう考え方に変わってきている、というのがポイントだと思います。

現在、マンションのベランダの柵は１１０ｃｍ以上と建築基準法で

決まっています。

「１１０ｃｍなんて。そんな高さ、子供がよじ登ろうと思えば登れるじゃないか！

ぷんぷん！！」

なんていう親もいるんでしょう。

じゃあ、いったい何センチにすればいいんですか？

子供なんて、高ければ高いほど知恵を使って登ろうとするんじゃないんですかね？

もし、本気で落下を防止しようとするならば、ベランダをはめ殺しのガラス張りに

するしかないですよ。もしくは、牢屋みたいに床から天井まで柵で覆うとか。

そしたら、そしたでガラス壊したり、柵を切ったりしてやっぱり落っこちたりして

「なんでそんな割れるようなガラスで！」とか「切れちゃうような素材で柵を作って！！」

てな抗議が出るんでしょうねぇ。

なんかむなしいですよねぇ。

そりゃ子供の命は何にも代えがたいんですけど。

かけがえのない子供の命、

そもそも落ちないように親が注意すりゃいいんじゃないんすか、って思います。

そういう親に限って

「そんなこと言ったって、私だって家事が忙しいし、仕事に出かけなきゃだし。」

とか、できない理由を１００万個も作って対抗してくるんでしょうねえ。

むなしいです、むなしい。

大勢の意見は、１００万個理由を作る人寄りなので、いずれベランダや

共用廊下の柵などの高さや素材などについての法律が変わる方向で

動いていくんでしょうね。

極論ですが、世の中ほんとごね得ですよね。

すみません、一応断っておきますが、このコーナー。

営業マンＡのひとり言ですから！

寒い

今年の冬はきっちり寒いですよね。

暖冬なんて言葉を忘れてしまいそうです。

この間も書きましたが、営業マンＡ。

寒いの大嫌いです。

ところが、30を越えたあたりから冬の寒さにまるで抗体ができたかのように

割と薄着でも平気になりました。

「いや～、ようやく俺も冬の寒さに負けない体になってきたなあ！」

なんて、相変わらずの楽天ぶり（プロ野球とは無関係）だったのですが、

何のことはない。

体脂肪が増えて天然のコートをまとっていただけの話だったんですよ！！！

恐るべし、体脂肪・・・。

何故、それがわかったかと言うと、ここ2年くらいで営業マンＡ、ダイエット

したんですよ。

現在、ＢＭＩ＝２０。体脂肪率１０％ちょっとなのですが、冬の寒さが身に凍みます！！

どうにも寒いです！

木枯らしが吹くだけで

「お～！！！！！！！！！！」っとなります。

おまけに、この年で突然10キロくらいやせると

だいたい一言めが

「どーしたの？？！！病気でもしたの？？！！」

と言われます。

いやいや、ここ2年くらい風邪らしい風邪引いてませんし。

体が軽くなってめたんこ動きがいいくらい。

あまりにみんなに心配されるので、それまでしていたランニングをやめちゃいました。

体脂肪率を上げずに体重を増やす！

と思ってるんですけど、もともと痩せ型の営業マンＡには

無理なようです。

これから久しぶりにお会いする皆様！

私はいたって元気です！！

紀尾井町ケルトンビル

本日は紀尾井町の清水谷公園向かいにある

「紀尾井町ケルトン」ビルをご紹介いたします。

紀尾井町通りに面し、ホテルニューオータニの並び、

前面には約10,000㎡と結構広大な清水谷公園があり、

都心の真ん中の割には非常に閑静なエリアです。

紀尾井町通りにはいわゆる高級ブティック店が軒を

連ねています。

赤坂方面から麹町にむかって

VALENTINO

VERSACE

GIORGIO ARMANI

BULGARI

と並んでます。

残念ながら、GIORGIO ARMANIは撤退が決まったようですね。

余談ですが、清水谷公園。

幕末から明治維新にかけて活躍し、西南戦争後に暗殺された

大久保利通がまさに暗殺された場所なんですね。

その関係もあって公園内には大久保利通の像があったりします。

更に余談ですが、清水谷公園と言えば我々から上の世代の方だと

森村誠一の「人間の証明」でいきなり黒人のハーフの息子が

殺されちゃった（正確には刺されちゃった）公園で覚えてらっしゃる

かもしれません。

ここで例の麦わら帽子が見つかったわけです。

余談の余談の余談ですが、個人的にはやっぱり人間の証明は

映画の松田優作がやってたのが好きです。

竹之内豊かも悪くないんですけど、優しすぎちゃうんですよね。

清水谷公園。なんだか殺人つながりでイメージ台無しなことになってますが、

非常に落ち着いた公園で、ランチなんかにはいいんじゃないでしょうか。

まあ、今は寒くて無理ですが・・・。

ただ、夜にここの公園を通ると、なんとな～くうら寂しい気がします。

余談長すぎ。

閑話休題。

【所在地】東京都千代田区紀尾井町４－５

【最寄り駅】東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩5分

　　　　　　　東京メトロ半蔵門線・有楽町線「永田町」駅徒歩5分

　　　　　　　東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅徒歩6分

【規模】地下1階地上10階建

【竣工】１９９１年３月

【空調】セントラル空調（３階は個別空調）

【床仕様】ＯＡフロア

【募集階】３階・４階：203.13坪

　　　　　　５階：155.57坪

【入居可能日】３階・５階：即日　４階：２００９年５月予定　応相談

【募集条件】賃料（坪単価）：相談

　　　　　　 共益費（坪単価）：５，２５０円（税込）

　　　　　　  敷金：賃料の１２か月分

賃料はオフィシャルで共益費込み坪単価３万円です。

もちろん相談可能です。→アルバへ

エントランスです。

ビルの大きさの割には小さい気がしますが、これは

１階のお店に大きく取られているからでしょう。

ちなみに１階は例のじおるじおあるまあにです。

部屋の中です。

真ん中の柱が気になりますが、形は非常にいいです。

ただ、部屋の中が何となく暗い気がします。

図面です。

紀尾井町の非常に閑静なエリアで、環境は抜群。

外観もおしゃれなビルです。

最大の難点は、契約面積にトイレ・給湯室が含まれており、

いわゆるダイレクトイン（エレベーターを降りるといきなり

室内）である、というところでしょうか。

ご質問・お問い合わせはアルバまで！

最近のオフィス事情2009.01

やはりここ最近に比べると、私のお客様の周りがざわざわし始めているのが

伝わってくる今日この頃。

いろんなお話をいただきますが、やはり経費削減、統合縮小などのお話が

多いですね。

先日のブログでも書きましたが、拡張や縮小ではなく、単に経費削減の場合、

移転を考える前にまずは現ビルのオーナーと家賃交渉をしましょう。

交渉するだけならタダです。駄目で元々くらいの気持ちで交渉はしましょう。

「だれか代わりに間に立って交渉してくれないかなあ・・。」

　　　　　　　　　　　　　　↓

　　　　　　　　　　　アルバへ！！

それにしても、明らかに昨年よりお客さんに動きがあります。

でも、こんな時期ですが必ずしも縮小移転、経費削減移転じゃないんですよ。

例えばもともと拡張ニーズがあって探していたところに相場の賃料が下がり、

経費的にはたいして変わることなく拡張できた！！なんて話もあるんですよ～。

ですから、拡張であれ、縮小であれ移転しなければいけないお客様には

いい機会である、というのは間違いなさそうです。

これは売買でも同様です。

まあ、以前が異常に高騰していただけで、今ようやく相場に売値が落ちてきた、

という見方もできますが、何にしろ、そもそも物件の購入ニーズがあり、かつ

資金的にも問題がない方には今はまさにチャンスでしょうね。

実際、ヤバイ！厳しい！などと言われるファンド会社でも未だに都心の物件を

購入していたりします。

ピンチをチャンスに！(と自分に言い聞かせる営業マンＡ）

定期借家契約とは

久しぶりに真面目な話題を一つ。

賃貸借契約には大きく分けて

・普通型賃貸借契約

・定期借家契約

と二つあります。

「普通型賃貸借契約」というのは、一般的な契約の更新ができる契約ですね。

今回お話しする定期借家契約。

もう施行されてから10年たちます。

いろんなところで説明されていますから、何を今更！という感がなくもないです。

ただ、今回「賃貸戸建物件にも定期借家契約を！」という話が業界の中で

盛り上がってきている（一部では既に行われていますが・・・）ようなので、

ここで改めて私がこれだけは押さえておいてほしい重要な部分をまとめようかと、

かように考えております。

定期借家契約とは・・・

・「定期」というくらいですから、賃借の期間が決まっており、普通型と違って

　更新がなく、したがって、契約期間の満了と同時に契約は終了してしまう。

・更新はできないが、再契約はできる。

（借主側の注意点）

１．再契約をする際、貸主と借主が再契約に関して合意できなかった場合は、

　　借主は契約終了と同時に退去しなければいけない。この場合、原則退去

　　費用等は貸主から借主へは支払われない。

２．もともと再契約できない場合もある。（取り壊しなどのため）

　　その場合、状況は上記１．と同様である。

３．契約期間中に解約できない。つまり、契約期間が2年であれば2年間分の

　　賃料相当額は支払う義務がある。ただし、特約として中途解約の条項が

　　ある場合は解約可能。その場合は、中途解約の場合の違約金の条項、

　　及び解約予告期間を確認する必要がある。

　　＊住居の場合、契約上は明文化されていなくても、条件によっては1ヶ月前の中途解約が法的に認められる場合があります。

もとはと言えばこの契約。

普通型賃貸借契約だとあまりに借主側の権利が強く、

貸主側から契約の解除を申し入れても、よほどの理由ががない限り現実問題は

契約を終了することができませんでした。

したがって、建物が老朽化し、建て直そうとしてもテナントによっては高額な

退去費用を用意する必要がありました。

それらを解決するため、完全な期限付きの定期借家契約というものを作ったんですね。

んじゃ、そもそも現行の普通型賃貸借契約とはどうして借主側の権利が強いものに

なったんでしょうね。

これにもちゃんと理由があります。

普通型賃貸借契約の基になる借地借家法は1921年（大正10年）に

制定されました。

そのころ、度重なる戦争が続いていました。

先の太平洋戦争では日本は大量の戦死者を出してしまいました。

ほとんどは戦場に行った兵士だったわけですが、当然この方たちの中には

家族のある方もいらっしゃいました。

一家の大黒柱であったお父さんを戦争で失ってしまった家族にとっては

今と違って精神的にはもちろん、経済的に全く行き詰ってしまいました。

そんななか、「稼ぎ頭の旦那がいなくなったことだし、出てっとくれ！」などと

家主から言われ、家を失い、小さい子供を抱えて路頭に迷った人もいたでしょう。

父親を失わないまでも、戦争に出兵するため、家を空ける家族たちを

守る必要が出てきました。

そういった状況の中、今の借地借家法ができました。

立法された背景が背景なだけに借主側にかなり有利な法律になったんですね。

戦後６４年。

全くとはいいませんが、だいぶずれてきてますよねこの状況とは。

定期借家契約は、借主側にとって有利なものではないのは確かなことですが、

現実を考えたら、この契約形態ができたのは致し方ないと思います。

ただ、定期借家契約で賃貸する場合には、以上にあげたようなことには最低でも

気をつけて借りる必要があります。

なるべくわかりやすく書いたつもりですが、どうでしたでしょう？

わかりづらい？

もうちょっと聞きたいことがある？

アルバへ！！

時間ない

すみません。今日はほんとに時間がないです。

定期借家契約について書くつもりだったんですが・・・。

アルバブログのファンの皆さん！！

すみません！！

だからいないって、ファンなんて・・・。

以上、次回を乞うご期待！

昭和天皇と新宿歌舞伎町

今日は時間がないので、さらっと。

昨日、昭和天皇が崩御されてから20年たったんですね。

ニュースを見て知りました。

20年前。

営業マンＡは大学1年生の冬休み中でした。

その頃、営業マンＡは新宿の歌舞伎町にある喫茶店で

バイトをしていました。

確かその頃時給が７５０円くらいでしたかねぇ。

歌舞伎町には今よりずっといかがわしい雰囲気が流れていました。

営業マンＡがバイトしていた喫茶店も1階と地下1階は

普通の喫茶店なのですが、2階と3階は同伴喫茶でした。

(同伴喫茶をご存じない若者はこちら）

もちろん、営業マンＡは普通の喫茶店のウェイターです。

しょっちゅう、地下の席にやくざが20人くらいできて

そこで100万単位のお金をやり取りしてましたね。

注文を取りに行くのがマジで嫌でした。

ちなみに斜向かいにあった喫茶店はノーパン喫茶でした。

その頃、新宿歌舞伎町で普通の喫茶店は

｢純喫茶」と呼ばないと、普通の喫茶店なんだか、同伴喫茶なんだか、

ノーパン喫茶なんだかわからなかったんですよね～。

話がずれてる。

昭和天皇が崩御された日も営業マンＡはその喫茶店でバイトの日でした。

新宿の駅を降りると号外を配っています。

なんだろ？と思ってもらってみると

「天皇崩御」！！

その日は喫茶店のみならず、歌舞伎町にあるありとあらゆるお店が

夕方くらいに店を閉め、あのギンギラのネオンを一切つけませんでした。

喪に服する、という意味だったようです。

真っ暗な歌舞伎町。

それっきり見てませんね。

すごい不思議な感じがしたものでした。

しかも、1週間くらい真っ暗でしたよ。

天皇が崩御するってのはこういうことなんだなあ、と思った瞬間でした。

ああいう歌舞伎町はもう見たくないなあ、とおもったのでした。

オチなし。

その後の紀尾井町山本ビル

以前ブログで紹介しました「紀尾井町山本ビル」

本日、無事に契約が終了しました。

ありがとうございます。

皆さんのおかげでございます。

このたび、さる経営コンサルティング会社に

ご入居いただくことが決まりました。

ありがとうございます。

良いご縁ができました。

ブログで紹介しましたが、

今回のオフィスは坪数にして３３坪ちょっと。

（㎡でいくつになるかは、昨日のブログを見て

復習しましょう。）

月額の賃料が５０万円弱。

そのほかに共益費が１５万弱。

月額５０万円の賃料といったら、年間で６００万。

個人のオーナーさんにとってこれが如何に大きな数字か・・・。

ひと月部屋が空いてしまうだけで、今まで５０万円あった収入が

いきなり０円になってしまうわけです。

去年の９月から募集をしていましたが、全く反応なし。

去年の１０月末には前テナントも退去し、１１月からは

賃料収入もなくなりました。

オーナーさんはなかなかお客様をつけられない私に対して

一言もぐちも文句もいいませんでしたが、

内心、相当辛かっただろうと思います。

オーナーさんほどではないにしろ、毎月５０万円、日に換算して

毎日17,000円弱の収入を削られ続けていることに、

私の小さなハートは潰されんばかりでした。

こうなってくると、お金の問題じゃなくなるんですよね。

「このオーナーのためになんとかしてあげたい！！

訪問するたびに甘いお菓子とお茶を用意して笑顔で

接してくれるこのオーナーに！！」

結局去年12月に入って急にばたばたとお客様のご案内が

入るようになり、あっという間に契約に至りました。

しかも、お客様を連れてきてくれたのはある都内の

業者だったのですが、なんと私が4年前まで在籍していた

前の会社の営業マンでした。

縁ですよねえ・・・。

都内に星の数ほどはないにしても、相当数の企業数が

あるにもかかわらず、テナントをつけられずに四苦八苦している

私を結果的に救ってくれたのが私が以前いた会社とは・・・。

うお座のＯ型にもかかわらず、全くロマンチストなところがなく、

完全なる現実主義者の宗教完全無視派のジンクス大嫌い者の

この私が不動産屋を始めて

「縁ってあるんだなあ・・・」としみじみ思うことは多いです。

思えばこのオーナーに出会えたのも間違いなく縁ですよね。

テナントも決まって、ひとまず一安心のオーナーさん。

今年いいスタートを切れました。

私も不安の種が一つ減りました。

不動産業界用語

アルバブログフェチの皆さんならもうお気づきでしょうね。

そうですそうです。

このブログの一部が変わったんですよ。

え？

お勧め新物件情報が「ダヴィンチ芝公園」に変わった？

とっくに変わってますがな！！（昨年12月19日付)

違いますよ。ブログの右側の帯部分をよく見てくださいよ。

「みんなの紹介」って欄に一つ加わりましたよね、新しく。

戸井鮮魚といいまして、営業マンＡの大学時代の可愛い後輩が

やってるんです。

もの凄く簡単に言っちゃうと、漁師です。

詳しくは彼のＨＰを見てほしいのですが、石川県で潜水漁というのを

やっておりまして、彼が海に潜って取ってきた海産物を直販、

直送で販売するというものです。

いまでこそ、この手の直販ものってのは多くなってきましたが、

彼はその先駆を行っていたといっても過言ではありません。

（明らかにほめすぎ)

ご存知だとは思いますが、ネットで直販なので一切市場を通さない分

①早く

②安く

③お手軽に

④新鮮な

海産物が手に入るわけです。

これだけ聞いたら、買わないわけにはいかなくなってきたでしょう！！

少なくともＨＰにアクセスしたくなったでしょう！！

さて、戸井鮮魚の宣伝はこれまで。

戸井君には後ほど広告宣伝料を請求させていただきます。

ありがとうございます。

さて、本題。

改めて自分のブログを読み返したときに

「おや、この用語って普通の人も知ってるのかな？」と急に疑問に思い、

いい機会なので、思いつくままにつれづれなるままに

紹介及び説明をしてみようかと思います。

【ＯＡフロア】

フリーアクセスフロアともいいます。

簡単に言っちゃうと床が上がっていて、中が空洞になっています。

そこにＬＡＮケーブルやら電話線やらなんやらかんやら全部その

床下に押し込んで蓋しちゃいます。

したがって、見た目にはモールやら配線やらが床を這わないので

すっきりしており、いい感じに仕上がるわけです。

つまり、「ＯＡフロア（70mm）」というと、

「お～、床下が70mmもあいてるんだ～。」

と思ってくれればそれで結構です。

（注）決して床下収納として利用してはいけません。

【徒歩○分】

よくありますよね、「自由が丘駅から徒歩1分！」とかって。

あの1分って何をもって1分って言ってるか知ってます？

適当に不動産屋のおやじが

「まあ、こんなもんだろ！」とかいいながら、鉛筆舐めて

決めてるわけじゃないんですよ。

1分　＝　８０ｍ

です。

ここで「いや、俺の足なら１００mは行けるぞ！」とか

張り合ってはいけません。

全く意味がないです。目安ですから。

もちろん、これは駅から物件までの直線距離です。

駅から物件の間にある建築物等は一切考慮されません。

ちなみに、たま～に「徒歩０分！」とかってありますね。

あれは厳密に言うと法律違反だそうです。

したがって、いくら駅の上にある物件でも

「徒歩1分」て記載しないといけません。

余談ですが。

【坪と㎡と畳（じょう）の関係】

意外と知られてないのがこの関係。

たしかに営業マンＡも不動産屋になる前は知らなかったかもです。

ここで書くのは、あくまで参考値です。

1坪　＝　約3.30578㎡（だいたい1.8ｍ×1.8ｍです。）

逆に

１㎡　＝　0.3025坪

つまり、X坪をY㎡に変えたいときは

Y㎡　＝　X坪　÷　0.3025

逆に、X㎡をY坪に変えたいときは

Y坪　＝　X㎡　×　0.3025

で、計算ができます。

必要ですかね、この計算式？（笑）

みなさん知りたいと思ってます？

書いててだんだん不安になってきました。

最後に畳！

1坪は２畳です。

したがって！

1坪　＝　２畳　＝　約3.30578㎡　

です。

つまり！

１坪四方の１辺の長さは

畳（たたみ）の長い方の辺の長さ

なんですよ！！

ぜ～

ぜ～。

いります？この情報？？

更にくどくど聞きたいおかしな人は・・・

アルバまで！！

２００９年 明けましておめでとうございます。

アルバブログをお読みいただいている皆様

あけましておめでとうございます。

今年も何卒よろしくお願い申し上げます。

不景気風の吹きすさぶ中、始まりました２００９年１月。

皆さん、いかがお過ごしですか？

疲れ切った体を年末年始でリフレッシュできたでしょうか？

アルバの営業マンＡは今年は１月１日から１月３日にかけて

群馬のとある温泉に行ってまいりました。

近くにスキー場もあり、なんと「寒いの大嫌い党」(仮)党首の

この私がスキーをやってきちゃいました。

ありえないことです。

そんな営業マンＡの華麗なるスキー経歴をご覧いただきましょう。

営業マンＡ　千葉県出身　３９歳　既婚　好きな言葉「人生万事塞翁が馬」

１９６９年３月　　東京のとあるど田舎で東京では珍しくドカ雪の降った翌日に

　　　　　　　　　生まれる。

１９８１年１２月　中学１年の冬休みに地元のスキーキャンプに参加。

　　　　　　　　　ボーゲンを覚える。

１９９８年１月　　営業マンＡ、２８歳。会社の人に強引にスキーに連れて

　　　　　　　　　行かれる。１７年ぶりに滑る。上級者用のコースを

　　　　　　　　　ボーゲンで滑り、５ｍおきに転びつつ怪我することも

　　　　　　　　　なく滑り終える。

２００９年１月　　営業マンＡ、３９歳。１１年ぶりにスキーする。何の用意も

　　　　　　　　　せず行ったので、いつも出かけるときにかぶっている

　　　　　　　　　「海人（うみんちゅ）」と書いてあるキャップをそのまま

　　　　　　　　　かぶってスキーをする。耳痛い。

　　　　　　　　　やっぱりボーゲンで滑るものの、初心者用のコースだった

　　　　　　　　　ので何とか転ばずにへっぴり腰で滑り終える。怪我なし。

以上３回です。

・・・・

う～み～が～す～き～！！（竜之介の父　談）

アンダー３０の人は知らないんだろうなあ、このフレーズ。

というか、うる星やつら知らない人はわかりませんな。

それはともかく。

私の世代は大学時代まさに「私をスキーに連れてって」世代なので、

それはそれは猫も杓子もスキーをしてました。

営業マンＡはそんな人たちを横目で見つつ、

「けっ！」

と小ばかにしつつ、黙々とスキューバダイビングに勤しんでおりました。

今思うと、なんで小ばかにしてたんでしょうね。

なんか、ナンパな感じがしたんですよね、スキーって。

だいたい、寒いの大嫌い党(仮）党首としては

「寒い時になんで好き好んで寒い山に登って

しかも、なんでお外にいなきゃいかんのじゃ！」

って本気で思ってました。

今になれば後悔です。

今更、この年で、この図体で、スキー教室に入れません。

うまい人のスキーを横目で見つつ、研究するしかありません。

そんな最高のスタートを切った営業マンＡ、

今年も不動産情報満載でブログをアップしてまいりますので

見捨てずにご覧下さいませ！

今年もアルバをよろしくお願いいたします！